La integración del riesgo urbano en la evaluación financiera inmobiliaria : propuesta metodológica para emprendimientos residenciales de gran escala en la Región Metropolitana de Buenos Aires

Abstract

El crecimiento de los emprendimientos residenciales de gran escala en el periurbano de la Región Metropolitana de Buenos Aires ha estado acompañado por una escasez persistente de herramientas capaces de incorporar el riesgo urbano a la evaluación financiera de los proyectos. Los desarrolladores toman decisiones de inversión sin dimensionar pasivos ambientales, sociales y normativos que condicionan la sostenibilidad efectiva del negocio. Frente a este problema, la tesis se propone construir una metodología que permita identificar, cuantificar e incorporar sistemáticamente el riesgo urbano a la evaluación financiera inmobiliaria. Vincula la teoría social del riesgo de Barrenechea con la teoría de la brecha de renta, ajustando ambos marcos al contexto normativo vigente en la provincia de Buenos Aires. Para ello se analizan comparativamente cuatro casos periurbanos (Esteban Echeverría, Tigre, San Vicente y Exaltación de la Cruz). Dichos ejemplos fueron seleccionados según la dimensión de riesgo predominante en cada uno. A partir de ahí desarrolla un instrumento de cuantificación (Etapa B) que compara la tasa interna de retorno nominal con una tasa ajustada por riesgo urbano. El ejercicio aplicado a un proyecto de referencia demuestra un diferencial de entre 5,1 y 7,3 puntos porcentuales, que bajo condiciones más severas podría desplazarse hacia el rango de 15 a 20 puntos postulado en la hipótesis central, confirmando que el riesgo urbano no capturado constituye un pasivo financiero significativo y sistemáticamente subestimado.